钱紧一年 | 阳光城 光环与底牌-黑龙江新闻频道直播

                                                              2020年01月20日 9:07 来源:黑龙江新闻频道直播 编辑:重庆时时全天人工

                                                              重庆时时全天人工

                                                              【福斯影业改名字】

                                                              “现在公司不提倡上班时间坐飞机∟,所有高管的出差行程∴▽,都要求不能在上班时间△⌒□。”有阳光城员工透露道△﹡。

                                                              刚履新阳光城时⌒┊◇,朱荣斌就迅速搭建一套全新的管理团队□∴⊙,新增十余个区域公司∟∴〇,使阳光城的全国布局从17个区域增加到30个区域♂,随后逐渐整合为28个区域⊙⌒⊿,并进一步分类为A、B、C三类♂♂⊙。

                                                              2018年♀,林腾蛟更为46岁的朱荣斌提出了一个“天命计划”♂,希望在后者五十岁时⌒△,阳光城能冲到行业的更前列π▽。

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                                                              如图所示↑,随着货币资金的增长π△┊,截至2019年11月↑△☆,阳光城的账面货币资金足以覆盖短期借款□△☆,以保证公司整体运作安全△。与此同时▽,现金流增加也反应阳光城在加快项目的周转△,加速结算◇﹡,以回流更多资金∴⌒♀。  不过∴▽,从销售额/自有资金(比例越大┊□,一方面说明自有资金不足∵♀▽,另一方面说明销售额大部分靠融资来驱动)表现上来看?◇♀,与行业龙头水平相比♂,阳光城仍有改善空间┊。

                                                              这一年♂┊,除了保持规模一定增长之外π♂△,降负债、提升利润、优化管理、调整区域组织架构∵,阳光城还在不断变化☆,以适应新的竞争赛道〇。

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                                                              从债券评级表现来看▽□┊,2019年11月4日◇,三大国际评级机构为阳光城2.5亿美元债券给出的评级分比为♂☆〇,穆迪:B2正面♂,标普:B稳定∟π∵,惠誉:B+稳定♂。

                                                              显然∵,明星高管的光环令外界对这家仍处于成长期的房企充满了期待⊿,习惯了激进扩张的林腾蛟拥有进取的雄心∟〇。

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                                                              资本是流动的↑π,更是逐利的♀□⌒。在有限的规模下∴,无非只有两个选择∟□∵,要么流向更安全的一方□〇⊿,要么就选择更高的利率△◇?。  此外▽,从短期借款、净资产、货币资金几个维度上♂┊π,阳光城也在提高自己短期偿债能力和财务整体的安全性☆。

                                                              据观点地产新媒体了解∟﹡▽,2019年以来♂∟▽,阳光城已在新交所披露4宗美元票据⊿⊙〇,金额和利率分别为1.2亿美元12%利率、2.5亿美元9.5%利率、3亿美元10.25%利率ππ,以及11月12日披露的2.5亿美元10%利率?⊿⊙。

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                                                              数据来源:企业公告、观点指数整理

                                                              2018年到2019年△♂,地产融资持续收紧♂□,房企整体融资难和融资成本都在上涨◇。“23号文”明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资□,同时对开发贷、境外发债等多种融资方式进行限制┊⊿。

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                                                              观点地产网“公司越大就会越紧张?⊙∵,我现在的心态是感觉随时都是如临深渊┊。”规模快速增长的阳光城(000671,股吧)如今备受关注┊,而履新近三年∵□△,朱荣斌的压力并未减少?▽┊。

                                                              另外□π,观点地产新媒体了解到∵♂,10月份↑□,阳光城内部还进行了一次整风﹡。

                                                              出于对市场的判断∟,朱荣斌认为过多土储反而会是企业的负担♂□﹡,“过去认为土储排名就是未来的销售排名∵∵,但现在土地放三年△,财务成本多高♂♀?房价又不涨△♂。所以阳光城这两年的土地都是卖多少、买多少﹡?。”

                                                              事实上☆,在地产行业过去20年的高速发展中⊿,高杠杆是大多房企迅速累积资本、扩大规模的推动力⊿⊙▽,是典型的行业现象▽⊙↑,无非在于各家把握的风险度各有不同∟,如人饮水π,冷暖自知⌒△∟。

                                                              “当时来的时候□⊙π,都没看清公司是什么牌⌒⊙⊿,我就提出了千亿﹡,因为我觉得千亿还是件很容易的事情↑。”

                                                              2017年♂,跟随搭档吴建斌从风头正盛的3000亿房企碧桂园转会阳光城┊〇,朱荣斌并没有预料到完成千亿对阳光城的困难度远超想象♂。

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                                                              可以预见的是☆⌒,调整中的阳光城不可避免会有一系列人事的变动♂⊿。或许令朱荣斌欣慰的是π◇♀,截至目前┊⊿,在行业流动性不断加大之时☆,他亲自搭建的高管团队依旧稳定♂⊿。

                                                              2019年阳光城区域分布来源:企业官网规模的提升立竿见影☆﹡□,从2018年的千亿到2019年的2000亿⌒,朱荣斌完成了既定目标☆﹡。为庆祝千亿♂∟♀,林腾蛟甚至为公司每个员工发了一枚“千亿戒指”作为纪念□∴∵,欣喜之情溢于言表π◇↑。

                                                              尽管过去两年阳光城也曾提出产城结合♂,但环顾整个地产行业?,尚没有成功的案例出现□┊,也令朱荣斌对转型的态度始终谨慎♂。

                                                              数据来源:企业公告、观点指数整理

                                                              大到区域整合☆∟,小到基础管理?,市场的急转直下☆﹡?,过去粗放的房地产越来越像它们曾经看不上的制造业☆▽♀,向精细化运营要利润∟□。

                                                              数据来源:企业公告、观点指数整理

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                                                              在成为大公司前?,阳光城仍然将面对诸如高负债、利润低、管理精细化不足等成长的烦恼♂。

                                                              2018年首次跨过千亿门槛后⊙⊿,阳光城在2019年继续有所增长☆。

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                                                              或许﹡,正如吴建斌所言〇〇☆,无论对阳光城﹡☆,还是整个地产行业来说↑♂,降杠杆都将是一个长期任务?∵。

                                                              “现在阳光城的财务实力也不允许我去战略对待﹡◇,花很多钱去干多元化这个事情∴π∵。”他坦言∵♂。

                                                              (备注:结利速度反应出房企销售额转化为营业收入的速度较快)

                                                              降负债之路资金依然是最紧迫的任务⊿┊∴,吴建斌的理想状态中∴π,阳光城净负债需要降到100%为最佳水平♂,但这是一个长期任务♂♂。  截至2019年三季度末▽♀,阳光城净负债率由2017年的252.27%降至144.44%⊙⊿,同时在金融调控政策影响下⌒∟,2019年中期阳光城融资成本保持在7.72%〇♂。

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                                                              “其实我们的团队看了8000亿的地﹡,谈过的、接触的基本上都有意向⌒⊿◇,只要有钱和队伍看好☆,我随时可以补充我们的土地资源⊙。”尽管谨慎﹡▽,追逐土地依旧是开发商的本能和本钱□。

                                                              (备注:进入2019年以来▽∵〇,受制于政策与市场↑□,整个行业销售规模增速明显放缓⊿△,销售同比增长均值由50%下降至15%)

                                                              重庆时时全天人工

                                                              “大家对阳光城的理解就是高增长〇☆∴,但其实最高增长阶段已经过去了?。”2019年↑△,完成了规模任务的朱荣斌说他非常淡定⊙,但房地产市场整体的收缩□☆◇,失去了高增长标签的阳光城♀,又令他对未来的预期倍感压力♂♂。

                                                              数据来源:企业公告、观点指数整理

                                                              所谓“三全”∴∟♂,即全地域、全方式、全业态的拿地方式♂?▽,阳光城迅速覆盖全国一二三四线城市┊∟〇。而“五圆战略”的核心要素则是人才、土地、资金□⊿,然后依赖良好的运营管理体系↑,做到“人等地☆,地等钱∴♀,钱催人”♂。

                                                              数据来源:企业公告、观点指数整理

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                                                              “那些看似很空的战略♂◇,其实都很实在∵┊,甚至件件触及筋骨♂。”对于双斌带来的改变↑π,阳光城的员工感触颇深∵△∴。

                                                              不过♂,团队融合度、区域和集团的权力平衡以及内部管理成本压力的增加♂,倒逼房企从向融资杠杆要发展转为向经营杠杆求效能◇?↑。

                                                              重庆时时全天人工

                                                              光环之下⊙,无论是外界还是内部员工都对阳光城充满希望⌒◇,但历经中海、碧桂园♂↑∵,朱荣斌深知阳光城并不像外界看到的那般靓丽♂。  跨过了千亿门槛⌒,朱荣斌说他不再唯规模论∟,不会像过去盲目提出销售目标∵◇〇,阳光城也不会像过去一样高增长☆,而是保持高于同行的增速⊙♂。为此◇∟♂,他回绝了林腾蛟为他提出的“天命计划”∵。

                                                              数据来源:企业公告、观点指数整理

                                                              另外﹡∟,2019年9月10日↑↑┊,惠誉发布的报告显示↑〇□,将阳光城集团主体评级从B提升至B+▽↑⌒,前景展望稳定∵﹡⌒,而标普最新报告也确认阳光城及母公司福建阳光集团B评级◇?,展望稳定△◇〇。

                                                              重庆时时全天人工

                                                              “如果你了解光环之下的阳光城π﹡↑,你就会感受到朱荣斌所说的含义?▽。”一个经历了阳光城快速成长的中层干部如是说?↑。

                                                              钱紧一年:2020年π,中国房地产行业继续披荆斩棘π↑∴,新一轮市场化降息周期已然开启⊿⊿⊿。回望2019不平静的一年♂,我们从企业的角度去观察与思考□。

                                                              重庆时时全天人工

                                                              跨过一个槛当回忆2018年突破千亿时∟∴,朱荣斌仍“心有余悸”△π。

                                                              据说⌒?□,朱荣斌在台上说出千亿目标时△,底下的阳光城同事大多是不相信的⌒。

                                                              2017年∵,阳光城一共新增了120个项目▽∟∴,新增计容面积2021.63万平方米⌒⌒﹡,权益货值1407.12亿元∴⊿┊,土地开支达650亿♀,为历年之最♂π﹡。可以对比的是⊿⊙∴,2016年内阳光城仅获得25个项目↑﹡,计容建面977.80万平方米?△⊙,土地成交价格281.23亿元♀。

                                                              从2019年的拿地节奏来看∵,阳光城把握了年初的土地出让高潮⊙⊙,仅3-5月就新增24个项目﹡,权益拿地金额接近200亿♂⊿。值得一提的是△∵◇,随着三四线市场趋冷∟∵,阳光城的土储结构也更趋向一二线?〇。  2019年半年报显示☆,阳光城一二线城市预计未来可售货值占比85.93%(土地储备面积占比76.20%)∴。

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                                                              事实上△,若按照林腾蛟最初的计划☆♂⌒,“2020年达到千亿”是他在张海民时期为阳光城定下的目标↑♂☆。不过♂,随着朱荣斌和吴建斌的加入?,这一数字在2018年就已提前完成∟⊙⌒。

                                                              既要保证一定的发展速度∟,又要优化各项指标□,降低负债☆∟□,朱荣斌形容他和吴建斌两人像是在钢丝绳上跳舞π,难度很大♀π。

                                                              精简架构往往是最直接的方式⊙∟◇。

                                                              数据显示﹡┊,2018年-2019年上半年⊙△□,阳光城土地储备一直维持4000多万平方米的规模△△,货值约5500亿左右∟△⊿,以保证未来2-3年的销售♂。

                                                              受制于资金压力和市场环境变化〇,房企投资不再狂热激进⊙♂∴,而是学会了随行就市┊。  2018年〇∵π,阳光城原定的800亿土地投资额只使用了306亿♂∟▽,与2017年相比几近腰斩;2019年前11月◇☆∟,阳光城共计获得53个项目┊△☆,新增计容面积987.9万平方米♀?,权益土地对价379.7亿元?◇△。

                                                              据阳光城发布的销售数据显示⊿∴⊙,2019年顺利销售金额2110.31亿元⊙,超额完成1800亿的年度任务♂⊿∵,但相比2018年78%的同比增长率◇⊿♂,2019年增速已不足三成∟?﹡。

                                                              重庆时时全天人工

                                                              而在赛道的选择上♀┊,朱荣斌则坚定专注于地产﹡?。

                                                              尽管不再主动加杠杆∵♂,但2019年中期数据显示⌒,阳光城有息负债规模仍有1121.21亿元♀,近二年均保持规模相当(2018年和2017年有息负债分别为1126亿元、1134亿元)◇▽。另一方面﹡∵,并购项目的历史问题、管理问题也影响着阳光城的业绩表现⊙。  数据显示⊿♀,2017年、2018年和2019年上半年?┊,由于并购项目等历史问题∵▽,阳光城的净利润水平分别为6.72%、6.92%、6.84%▽﹡。

                                                              数据来源:企业公告、观点指数整理

                                                              此外﹡∟⌒,刚上任的朱荣斌不断招兵买马⌒⊙↑,仅2017年就新增了十余个区域⊙♂♂,阳光城的区域公司平台数量一下达到30个⌒□〇,后逐渐整合为28个区域?◇。

                                                              其中〇π,福州、上海、浙江是阳光城的A类区域△∴♂,年销售额超过150亿∵∟。

                                                              众所周知⊿┊,由于地产债融资收紧明显∵▽,2019年以来房企净融资额显著下滑□□⊙,且有较大再融资压力↑♂。相比于高评级房企地产债发行数量增加┊〇,低评级房企的融资环境将更加艰难△↑⊿,因此☆∟?,提高评级也成为房企在发债时必不可少的筹码♀♀。

                                                              重庆时时全天人工

                                                              当初的扩张有多坚决?⊿,今天的收缩就有多稳健⊙。

                                                              房企融资收紧的信号在2017年初现端倪⊿﹡π,银监会、发改委等部门陆续发出新的政策〇◇△,严控房地产金融业务风险﹡□,房地产企业的融资渠道受到明确限制↑⊙。

                                                              “其实我们还没有真正强大♂。”朱荣斌如是说□▽,同时他也做好了放慢脚步的准备☆。

                                                              刚刚过去的2019年△,融资紧、拿地难、市场下行⌒┊,现实的困难向开发商泼了一盆冷水⌒⌒。与此同时□♂,野蛮成长阶段留下的各种问题和矛盾♀⌒,在行业慢下来时逐一暴露⊿∴。

                                                              这是中场的结束⌒♂↑,也是下半场的开始?∵∴。

                                                              国际评级机构给予内房股最高评级是中海∟,惠誉对其长期外币发行人违约评级为A-⌒∟☆,而对惠誉碧桂园的主体评级为BBB-?﹡。

                                                              重庆时时全天人工

                                                              赛道与选手“人等地♂π⌒,地等钱┊∴,钱催人”∟∟,朱荣斌的“五圆战略”中┊,人才是其中的核心△↑♀,也是他花精力最多的一块〇☆﹡。

                                                              钢索上跳舞规模增长留下的负债问题◇◇,在融资环境开始收紧后变得尤为重要△◇∟。

                                                              重庆时时全天人工

                                                              而光环背后π♂,成长中的阳光城仍面临诸多问题♂△。

                                                              延续过去高周转、强并购的模式⌒,朱荣斌提出了更为进取的“三全五圆战略”﹡⊙,希望通过新的顶层设计〇,带领阳光城成为一家大而强的公司∵∟。

                                                              据了解┊⊙,随着区域整合变大♀,朱荣斌给予区域的赋能也将随之加大□◇,除财务跟投资强管控⌒⌒↑,更多的都将交给区域决定♀。

                                                              数据来源:企业公告、观点指数整理

                                                              重庆时时全天人工

                                                              需要注意的是┊△□,不少房企会在发行债券时通过一系列操作“美化”票面利率◇,换言之⊿◇,房企的实际利率也高于公布的成本□┊。

                                                              这很正常〇⌒,杠杆换取规模是当时所有房企实现扩张的方式π♂,但随着金融环境和房地产市场的变化△∟∵,过高的杠杆则意味着风险◇☆。

                                                              数据来源:企业公告、观点指数整理

                                                              2019年末π♀,阳光城启动大规模架构调整☆,有13个区域展开了合并〇,包括福州区域合并江西区域、上海区域合并新疆区域与湖北区域、浙江区域合并安徽区域、河南区域合并山东区域、广州区域合并佛山区域、云南区域合并贵州区域⌒。

                                                              数据显示↑▽♀,2017年大规模扩储后⊿,阳光城有息负债达到历史最高的1134.88亿元∵,比2016年末增加66.7%﹡,资产负债率和净负债率达到85.66%和252.27%⊿↑〇。

                                                              但无论如何π∴,阳光城进入了双斌时代?∟。

                                                              另一方面♀⊿,人等地〇﹡∵,地等钱〇⊙,土地投资节奏的变化遵循的同样是阳光城在财务上的表现?◇♂。

                                                              另外∵⊿,营运能力表现上?,近三年⌒⌒┊,阳光城存货逐年递增△△♂,由2016年末的742亿元一路增加至2019年三季度末1805亿元▽⊙,较2016年末增加143%△◇∟。刚加入阳光城时♀﹡,吴建斌就曾提及□♂,阳光城的周转率还有提高空间┊⌒∵。  以总资产周转率均值及结利速度均值为衡量⌒∵,阳光城仍需不断追赶和优化▽⊙?。

                                                              2019年?∴♂,阳光城顺利跨过2000亿♀,朱荣斌仍不能松一口气⊿△,市场的变幻莫测◇⌒,同行的虎视眈眈↑,阳光城走的每一步都不容有失〇♂。

                                                              推荐阅读:婴儿灌肠死亡