共享办公品牌难剥离“二房东”属性 空置率持续走高-中央电视台新闻综合频道

                                              2019年12月09日 16:37 来源:中央电视台新闻综合频道 编辑:正规网上购彩官网

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                                              【兰心大剧院撤档】

                                              压缩成本市场不好后⊿□,一位在北京朝阳区CBD商圈共享品牌办公选择了搬家π⌒▽。其工作人员告诉记者⊿?∵,一开始他们在SOHO3Q是整组的单间办公室♂∵,后来公司搬到了杭州⊙♂┊,现在只有几个人在北京⊙﹡△,不需要那么大的空间☆↑,就在附近找了价格便宜的办公桌△,配套齐全♂,位置方便⌒⌒,可以按月或者按季度缴费∟↑,想走就走♂,比较自由♀。“这里平时也会组织各种活动↑,帮助大家互相认识∴∟,因为大家可能会有业务往来∵π♂,资源互换▽△π。”

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                                              近期♂▽☆,WeWork、氪空间等头部玩家坏消息频出♀﹡♀,上述高层说∴π↑,“氪空间学到了WeWork的很多精髓△,但是内部管理不善∴〇,导致没有控制好成本☆。如果能把成本整个控制好的话∵,不会出现现在的问题∵♂。”

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                                              所有的共享办公都只能陪创业者走一段的路程♂,上述共享办公品牌高层说∵↑,“在创业团队比较小的时候∴,他们会在乎位置价格划算∴♂▽,但等他们拿到融资了〇,大部分就不愿意和别人去共享一个会议室∵◇∵,就会出去♀,这很正常⊿。”

                                              其实△,从初期开始外界就给共享办公品牌带上了“二房东”的标签△⊙◇。多位业内专家告诉经济观察报记者┊♂,直到如今很多品牌也还是没走出“二房东”的属性∵☆?,可以说跟传统的商务中心没有太大差别▽♀。独立IT分析师唐欣说:“因为本质上没有创新△♂,没有太多增值┊,也就赚不了什么钱□,”此外↑⊿,对共享办公另一个打击是↑↑◇,目前市场大环境不佳π◇,办公需求减少┊↑☆。上海高丞投资管理有限公司总裁孙文华称:“办公楼现在的空置率有所增长了⊿↑,大品牌招商还可以⊙π,小品牌就更难了↑。”

                                              该共享办公品牌自己也有投项目∵?,但这些项目现在都是投钱阶段π?,而且这个周期太长↑□,短期内难谈收益π。“我觉得最靠谱的就是空间利用率提高之后∟,空间的工位收入做到收支平衡∵⊿,人员的工资、人员的支出在靠其他的方面去赚□⊙。共享办公其实是有很多模式的﹡♂□,但其他的目前还不能够成为一个完整的商业模式﹡。”上述高层称?◇。

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                                              此一时彼一时共享办公刚起来的时候□,并不是现在这种现状♂。

                                              一位共享办公品牌的高层对记者回想之前的市场☆,“在扩张的那段时间里↑⌒┊,价格战打的还是比较厉害的⊿↑,2017年最夸张的时候☆,比如WeWork可以直接给中介开出半年佣金来招揽租户?▽。那时候开发商业主可以选择的共享办公品牌也多↑,随便一个大的开发商最起码就有三家品牌竞争♂∟,而且基本上确定的都是关系维护很好的⊙,同时⊿,拿下项目的价格也贵♀〇⊙,当时业主给我报价最高峰的价格比现在多出30%┊。”

                                              根据好租发布的2018年联合办公市场研究报告显示∟〇∵,近年来♂〇,全国联合办公扩张力度趋缓△◇♂,满租空间只占12%﹡♀♀,空置率50%以上空间达到40%▽,受规模扩张、行业整合、加之经济形势的影响↑┊,联合办公企业的空置率持续走高▽??。

                                              另外♂,在何善恒看来◇△,共享办公最大的价值应该是营造互相帮助☆∵,以信任为基础的氛围△〇π,以及为用户创造价值◇△▽,而在空间上通过技术、精细化管理、空间设计等加以辅助♀。

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                                              他进一步解释☆,一般的空间利用率基本为50%左右♀⊿,浪费很严重△☆。假设一层共100平米☆⌒?,一般情况下↑∟┊,一个公司用这100平米的面积也就放了10个工位∵△〇,做共享办公的♂,就必须要把这个利用率提升▽,可以做到20甚至30人♂π△,多出来的就是利润◇〇。

                                              何善恒也感到今年“年关难过”♂▽♂,他说∟,共享办公的住户就是企业π。“其实我们是靠企业生存⊙△,他们难过♀▽♀,我们也会难过↑⊿◇,企业变少∟﹡▽,项目就越来越少☆▽⊙,现在我们也会考虑一些区域里调整租金⊙∴。”

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                                              “我们的空置率相对来说还算稳定▽∵,但是确实从2017年开始随着一些文化娱乐类项目少了☆☆□。共享办公行业其实是受到数据推动的行业?♂,今年有多少企业注销和增加▽,其实也能感觉到整体市场环境的情况△∵∵。”何善恒说⊙〇□。

                                              2017年至2018年期间〇,行业并购趋势加剧⊙,洗牌加剧⌒,仅优客工场在2018年进行了多次合并动作♂。好租报告显示?⊿,2018年联合办公品牌减少40家↑,竞争力相对较差的企业逐渐消失或者并购〇π⊙,运营时间均为超过两年♀。

                                              “现在是每天都有业主打电话给我┊▽∵,问我要不要地方π。”该品牌高层人士说⊙□﹡,现在商业地产的房源相对于2017年和2018年要透明多了□♂∟,客户的选择也更多了↑。在去年之前大家更依赖中介去找房子☆♂♂,从2018年开始共享办公自己的广告量增加了〇⊙〇,客户可以自己找到更多的房源┊◇∟,不再依赖中介∟⊿。但是各个联合办公品牌之间的竞争也增加了∟∴,出现更多的价格战等♀∴。

                                              这些行业的重要动向也牵动了何善恒的神经∴,他是WE+酷窝联合创始人π∴⊙,公司成立于2015年⊙┊⌒,是中国最早一批进入共享办公领域的公司〇⊿♂,“一开始大部分人可能进来的原因就是因为风口☆,经过WeWork的事情□〇,有大量的人才流失☆。”何善恒如是总结♂。

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                                              2016年10月﹡,WeWork宣布获得2.6亿美元融资◇∵〇,在成立后的短短6年时间□∴⊙,其发展估值达169亿美元┊,位列全球独角兽俱乐部第7名∵▽?,随后公司加快中国市场的布局♂∵。同时⊙,华住的励业公社、SOHO3Q、万科前高管打造的优客工场等也在全国迅速扩张☆,共享办公市场发展逐渐壮大∵。

                                              在孙文华看来⊙♂□,目前共享办公的模式基本分三种:一是相当于股东模式⊿,也就是做孵化器┊♀,在种子期、天使期就先进入企业⊿△,然后再通过后面的融资慢慢壮大;二是相当于“二房东”模式∴⊿⌒,把物业资产从业主手中整租下来△?♀,再租给使用者▽,中间赚取租金差价;三是多元化模式?,提供增值服务等♀,这也是未来的新趋势﹡◇。

                                              一位二线城市的共享办公品牌负责人也告诉记者↑?〇,在2018年年中的时候他所在项目的入住率为100%〇□,在去年最后一个季度☆∵,小团队公司成批成批的死掉∵,致使项目入住率降低▽,直到现在才恢复到60%、70%左右◇。

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                                              何善恒记得创业初期□,更多的是在教育市场♂。他曾关注过以色列的一家全球最大的3D打印公司♂∵,希望能够将这家公司北京办事处招揽过来∴?☆,不过何善恒用了半年时间才签订了合同﹡◇,因为他要不断和对方解释⊙,为什么要和别人共享办公区﹡♂,也对共享办公提了一些要求?。“2014年到2016年之间♀⊿,资本还是很看好我们这个行业的﹡,也有大量的资本入驻了我们这个领域∴﹡∵,也出现了大量不同的品牌☆。”何善恒说⊿⌒♂,资本推动▽⊙,市场迅速扩张之后◇,供应量突然间就多了□∵?,为了消化这些供应量π﹡,大家也花了很大的成本▽,去推动各类型企业去接受共享办公这种新型的办公模式♂♂∴。

                                              该二线品牌负责人之前曾在北京工作〇,他认为大城市更利于共享办公发展﹡〇﹡,每单位平米的价值会更高一些▽,这也意味着相同的面积↑⊿↑,如果能够把利润率提升的话∵☆⌒,它的溢价会更多一些∴◇﹡。“最重要的是北京的创业者多⊙π﹡,又不像二线城市喜欢独立空间∵π,他们更容易接受开放式工位∵♀♀,付费能力又强⊿◇,所以能够留下来♀〇?,靠着市场也能养活⌒⊿。”

                                              上述二线品牌负责人称♂◇,他所在的园区就有八家做共享办公的品牌△π▽,竞争力远超其它地方〇♀∴。“工位普遍价格是在五百元左右∵,WeWork在这边的工位超过一千元∵?,所以入住率很尴尬?∵⊿,仅有10%↑↑♀。”

                                              近期◇,WeWork、氪空间、优客工场等头部玩家相继调整了管理层和运营模式?π□,同时↑⊙π,氪空间也频繁传出关店、裁员、腐败等消息↑↑。

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                                              来源:经济观察报陈秋何善恒在与共享办公同行聚会时总会聊到〇♂☆,2016年共享办公备受追捧时的关键词是“增长和规模”⊙∴,而如今却被“回归理性”代替∴,“扮演好运营者的角色∵◇∴,把一些花俏的东西去掉☆⊿,把效率做高□。”

                                              今年10月□,成长九年的独角兽公司、共享办公鼻祖WeWork给共享办公行业泼了一盆冷水∵□,推迟了备受行业期待的IPO计划π⌒⌒,同时持续“烧钱”带来的亏损问题也一直萦绕在其心头△,三年亏了30亿美元π。软银创始人孙正义在最新季度财报发布会上称┊,“对WeWork创始人纽曼的错判◇⌒,是自己犯的最大错误”┊☆∴。

                                              市场变差了“在酒仙桥的某共享办公品牌的办公室每平米报价8.5元□∴∟,最后成交价可以在7.5元左右☆▽▽,”一位北京酒仙桥商圈的房地产经纪人明显感觉到了市场的寒冷⊿〇?。根据他的不完全统计┊∴﹡,截止今年底↑,他在所在的商圈商业地产的空置率达到20%-30%∟,相比2017年最高7%-8%的水平已有很大差距♀□。而共享办公的情况会更差一些┊♂〇,今年11月平均空置率在50%☆〇,预计今年年底至明年春节前△⊙,空置率在60%-70%﹡⊙。

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