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■李宇嘉在开发商普遍奉行“快周转”的策略下∟♂△,土地购置改善后?△,新开工增速重回上升通道♀♂。1-10月份△,全国房屋新开工同比增速结束了今年4月以来连续5个月下降的态势♂┊⊿,前10个月达到10%?∴,比1-9月份回升了1.4个百分点π☆,单月新开工增幅(23.3%)创今年新高□∴。

首先◇〇♂,去年低基数是今年10月份全链条改善的重要原因↑♂。比如∴▽∟,去年10月份新开工面积只有1.6亿平方米♂,较去年下半年其余月份(都在2亿平米以上)的差距较大﹡□。再比如▽∵,今年8月份开始∟⊙∟,开发商大规模促销∟∟⊙,销售均价(销售金额/销售面积)连续4个月下降?﹡?。这对于促进销售▽,有很大的改善↑??。另外◇,基于行业内外大环境的判断π,当下开发商普遍预期⌒,全国新房销售空间趋于见顶(大概就在17亿平方米左右)◇π。特别是∴,外源融资渠道紧缩后∴♀,内源融资(开发贷+销售回款)备受重视□。于是☆∟,在需求端尚稳定的情况下┊♀♂,各大开发商将“快周转”发挥到极致△∟,“抢跑”销售节点▽,提高存货周转率□∴,工程节点考核趋严⊙,新开工铺排向“饱和备货”靠拢□〇,以抢夺宝贵的增量空间∴。所以∟,新开工就表现出了良好的走势⊿⊿。

根据中原地产研究中心统计⊙⊿☆,前10个月国家及各地共发布482次调控相关政策?⌒,平均每个工作日有2次以上调控┊♂,刷新历史纪录⊙π〇。而且⊿↑♂,今年楼市调控开始向长效机制转变↑◇↑。一是融资端控制资金流向房地产☆▽♂。另外﹡,LPR新贷款定价机制推出∴♂◇,彰显了监管层要建立资金“去地产、回实体”这一长效机制的决心♀☆。

其次?♀⊙,从融资成本、政策倾向看♂∴☆,行业发展越来越有利于大房企▽∵,大房企拿地相对稳定┊⊙。比如♂▽,一般来说▽,TOP100序列的房企∟♂◇,才能进入银行信贷白名单⊿↑。TOP30房企的融资成本普遍要比TOP50-TOP100的房企要低2-3个百分点↑。因此□△,行业集中度明显提升◇,都力争往TOP100序列里靠┊,房企销售、拿地等方面的竞争越来越激烈◇。

再次〇,今年各地(包括三线城市、四线城市)在售库存普遍不高☆。特别是□?﹡,近期地方政府普遍面临财政收支压力♂⊿⊿,土地市场上很多优质、低底价地块放出来∵♂,四季度拿地窗口开始出现▽﹡。基于“补库存”、提高销售排名的需要◇⌒⊙,近期大中型开发商开始增加拿地☆△□,从而助推土地市场趋于好转♂♂,这就为行业全链条快速循环创造了条件□∟。

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展望2020年☆□,在“稳地价、稳房价、稳预期”的基调下♂π∟,房地产调控会更加强调“一城一策”?☆,融资环境也将张弛有度⌒⊙,房地产市场会更加分化?,但总体表现为上中下游平稳◇。(作者系广东省住房政策研究中心首席研究员)

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二是国家提出“不以地产作为短期刺激经济的手段”后⊙,各地直接或间接松绑调控政策、托底楼市的“小动作”被叫停﹡?□。今年以来♂?,市场预期较悲观☆◇⊿,开发商普遍降价促销▽π┊,而调控加码“融资端”以后π,开发商资金来源增速呈下降态势□﹡∵,从上半年的7.5%左右降至7%〇﹡,其中国内贷款和自筹资金下降明显♂。那么▽⌒♂,市场预期、政策环境、资金环境不友好的情况下?┊♂,缘何房地产还能明显改善呢♀〇?

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