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【31省最低工资调整】

证券日报李宇嘉近日□?,国家统计局发布1-10月份房地产数据☆π﹡。最大的变化就是∵,今年前10个月﹡┊,商品房销售面积年内首次实现了正增长(0.1%)π?◇,单月销售同比已连续4个月正增长♀﹡∟。这个数据显然有悖于业内对今年房地产销售将下滑的普遍预判□♂。另外△,10月份的数据显示〇?▽,房地产全链条表现出了改善迹象⊿。除了中游的销售外↑◇▽,上游的拿地和开工、下游的竣工⌒π♂,也都趋于向好走势♂☆。

再次⊿﹡,今年各地(包括三线城市、四线城市)在售库存普遍不高□π⊙。特别是□,近期地方政府普遍面临财政收支压力?〇⊙,土地市场上很多优质、低底价地块放出来⊙↑∵,四季度拿地窗口开始出现⊙。基于“补库存”、提高销售排名的需要▽♂,近期大中型开发商开始增加拿地〇◇,从而助推土地市场趋于好转∵△,这就为行业全链条快速循环创造了条件↑。

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二是国家提出“不以地产作为短期刺激经济的手段”后┊,各地直接或间接松绑调控政策、托底楼市的“小动作”被叫停◇□∵。今年以来♀↑□,市场预期较悲观∟,开发商普遍降价促销♂♂∵,而调控加码“融资端”以后⊙,开发商资金来源增速呈下降态势△,从上半年的7.5%左右降至7%⊿?,其中国内贷款和自筹资金下降明显∵∵。那么◇□,市场预期、政策环境、资金环境不友好的情况下?∟∟,缘何房地产还能明显改善呢△?

其次△,从融资成本、政策倾向看﹡◇,行业发展越来越有利于大房企﹡♀,大房企拿地相对稳定♂⌒□。比如∴∵∵,一般来说◇∵π,TOP100序列的房企▽,才能进入银行信贷白名单↑﹡。TOP30房企的融资成本普遍要比TOP50-TOP100的房企要低2-3个百分点∴⊿。因此⌒,行业集中度明显提升?,都力争往TOP100序列里靠┊∴◇,房企销售、拿地等方面的竞争越来越激烈┊♂△。

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首先?∴〇,去年低基数是今年10月份全链条改善的重要原因⌒☆┊。比如┊,去年10月份新开工面积只有1.6亿平方米ππ,较去年下半年其余月份(都在2亿平米以上)的差距较大□。再比如π,今年8月份开始△□∴,开发商大规模促销⊿┊□,销售均价(销售金额/销售面积)连续4个月下降?。这对于促进销售□∵⊿,有很大的改善♂☆。另外∵┊,基于行业内外大环境的判断┊π,当下开发商普遍预期♂↑,全国新房销售空间趋于见顶(大概就在17亿平方米左右)⊿⊿。特别是⊿,外源融资渠道紧缩后?π,内源融资(开发贷+销售回款)备受重视∟♂⌒。于是?┊⌒,在需求端尚稳定的情况下▽▽,各大开发商将“快周转”发挥到极致△⌒∴,“抢跑”销售节点↑,提高存货周转率π∟,工程节点考核趋严♀π,新开工铺排向“饱和备货”靠拢┊▽,以抢夺宝贵的增量空间∴。所以⌒□∟,新开工就表现出了良好的走势?∵♀。

展望2020年?┊π,在“稳地价、稳房价、稳预期”的基调下♂◇,房地产调控会更加强调“一城一策”┊⌒,融资环境也将张弛有度♂∴△,房地产市场会更加分化↑,但总体表现为上中下游平稳π▽。(作者系广东省住房政策研究中心首席研究员)

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根据中原地产研究中心统计﹡,前10个月国家及各地共发布482次调控相关政策﹡,平均每个工作日有2次以上调控□,刷新历史纪录〇∟。而且⌒,今年楼市调控开始向长效机制转变⌒▽☆。一是融资端控制资金流向房地产◇。另外﹡,LPR新贷款定价机制推出┊⊿π,彰显了监管层要建立资金“去地产、回实体”这一长效机制的决心π。

在开发商普遍奉行“快周转”的策略下▽,土地购置改善后π〇☆,新开工增速重回上升通道♂┊π。1-10月份⊿♀,全国房屋新开工同比增速结束了今年4月以来连续5个月下降的态势♀,前10个月达到10%π,比1-9月份回升了1.4个百分点◇﹡,单月新开工增幅(23.3%)创今年新高♀↑。

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下半年以来﹡,下游竣工一直呈现改善态势π△↑。1-10月份△⊙,竣工面积降速已从1-7月份的-12.7%收窄至-5.5%∴♂♀,有望在今年末或明年初结束2017年以来负增长的态势◇。10月份单月竣工增速达19.2%?☆?,创年内新高∵☆◇。这意味着﹡♂,近几年开发和销售高峰⊿,即将转化为竣工和交付高峰↑。

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