男子花68万买下拍卖房 房里还租住着前房主的母亲-乐山新闻天天报

                                                    2019年12月15日 23:21 来源:乐山新闻天天报 编辑:代理万博需要多少钱

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                                                    【张亮怼恶评】

                                                    本文来源:今日说法

                                                    在外打工多年之后?〇◇,杨东终于下定决心⌒?♀,在四川省崇州市买下了一套三居室⊿⊿,准备把年迈的父母接来安享晚年∴。但事与愿违﹡,一份前房主签下的十九年租约♀,搅乱了他为父母尽孝的计划☆,也让购入新房的欣喜荡然无存☆┊┊。拍下房子没法住杨东是四川德阳人⊿,出身农村?,最早在成都打工﹡〇,10年前去了北京谋生∴,一直住在月租1000元的简陋出租房里∴∴π。 自己居住条件差点、苦点⊙∟⊙,杨东觉得无所谓∟□♂。可随着时间的推移▽△□,父母逐渐年迈∟∟,如何安顿父母成了杨东最揪心的事♂。老家的房子破旧得无法居住♀△☆,而且路途遥远♂┊,不方便照看父母♂。多年前♂,杨东就将父母接到成都﹡⌒↑,借亲戚的房子安顿了下来∵▽∵。可借住终究不是长久之计∟△﹡,杨东渴望在城里拥有一套属于自己一家人的房子♀△∴。 北京的房价太高△π,杨东想都不敢想┊⊿,他就将目光投向了房价稍低些的成都π⌒♂。成都商品住房和二手住房限购♂,在成都缴纳一定年限的社保才能获得购房资格⌒⌒△。杨东在北京打工〇?,没有成都社保☆♂,拿不到购房资格♂,于是他开始关注司法拍卖房∟。司法拍卖房就是法院强制执行拍卖的房产☆▽∟,没有限购政策♂♂┊。关注一段时间后△,杨东看中了一套房子∟♂⌒,是四川省崇州市人民法院在网上公开拍卖的⊙⊙⊙,崇州市是由成都市管辖的县级市↑,距离成都市区不远□?。这是一套146.69平方米的三居室∵,总价只要68万元□,很符合杨东的预算和期待⊿⊙。2019年7月26日∴,通过网络上的司法拍卖平台♀▽π,杨东将这套房子拍了下来↑⊙?,并支付了68万元的购房款?。在崇州市人民法院的配合下〇□,杨东顺利地将房子的不动产权证办了下来△∟。终于在城里有了自己的房子﹡♀♂,杨东十分欢喜π〇△,但很快♂?∟,麻烦就降临了┊。法官介绍∴♂?,杨东买的这套房子在拍卖前被原房主出租了♂π♀。根据出租协议⊿↑,原房主与租户签订的租约是19年☆。协议是2014年签的⊙,杨东买下这套房子时♀☆▽,租期还剩余14年∟◇∟。当初在网上公开拍卖时┊⊙,法院对房屋的租赁情况进行了明示♀⊙┊。杨东将这套房子拍下后?⌒□,法官也明确地告诉过他◇♂,如果不想房子继续出租或者有其他想法∟,他可以去和租户协商∵〇。杨东买这套房子是为了安顿年迈的父母▽♂∟,并不想长期出租∴♂。因此他想和租户协商一下□⊿∵,看能不能提前解除出租协议∵◇◇。可没想到的是⊿?∴,他多次主动上门??♂,租户不是不在家⊙,就是躲着不见⊙。拍下房子后的三个月里π◇┊,杨东都没进得了门〇。根据房屋出租协议◇,这套房子的租户叫罗淑华?,2014年6月8日和原房主周利红签了租约?,约定每年租金3.6万元☆□♂,租期19年∵⌒,并支付了全部租金68.4万元◇〇。 法律规定⌒∵⊙,房屋产权的转移不影响原有的租赁合同∴,不能损害租房者的利益﹡π。按理说┊◇,租户罗淑华与原房主签有正规的出租协议▽,交纳了19年的租金▽∟,面对新房主本可以理直气壮∟,可她为什么避而不见呢∵⊙? 杨东认为租户罗淑华避而不见∵,是她和原房主签的出租协议有问题□﹡。第一┊◇,正常人如果只是普通的租户不可能一次性支付高达68.4万元的19年租金;第二π⌒☆,长达19年的租期也不合常理∵⌒π。出租协议上显示☆,租户出生于1942年□▽,2014年签协议时72岁⊿π┊,19年租约期满时∟,她将是91岁高龄♂∵,难道罗淑华在租房时∟♂┊,就完全没有考虑自己的生老病死吗⌒?母亲租了女儿的房出租协议还附有一张原房主周利红给租户罗淑华的借条∵,是用成都金鹰公司的信纸写的∵。杨东由此怀疑┊?▽,原房主周利红和成都金鹰公司有关系▽↑。成都金鹰公司曾经是一家很风光的家具生产企业?♀□,可几年前破产了△⌒。经查询杨东得知⌒◇〇,原房主周利红是该公司负责人的小姨子?,曾负责该公司的财务工作┊◇〇。而周利红这套房子之所以会被法院拍卖〇,是因为金鹰公司用她的房子做抵押⊿□,借了一笔钱♀π♂,后来公司未还款?□⊿,法院判决以房抵债﹡⌒♀。成都金鹰公司虽已破产┊□,可它的老厂房还在⌒◇,一些老员工也在∴π,只是现在被别人接管了↑〇⊙。杨东跑去打听﹡↑,结果听到了一个意外的消息——罗淑华就是周利红的母亲〇。老母亲租女儿的房子┊,一租就是19年π☆﹡,还支付高达68.4万元的租金┊?□,杨东越来越觉得她们的出租协议是假的〇◇。虚假协议损害了自己的利益□⌒♂,杨东认为有必要再和罗淑华、周利红进行交涉♀↑。2019年10月17日晚∵,杨东与其律师〇,以及多家媒体的记者再一次来到这套房子的门外◇,敲了半天门仍然无人回应⌒∵?。就在一行人准备离开时﹡◇♀,突然有一位中年妇女拿手机对着他们开始拍摄♂△∵,原来此人正是原房主周利红∴□。周利红对出租协议的真伪并不愿多加解释⌒。随后∟♀?,周利红的母亲罗淑华也出现了∴。母女二人对出租协议的真伪闪烁其辞∵□,不愿意正面回应⊿π♀。但周利红强调┊⌒,她对法院强制拍卖她的房产是不认可的♂,因为早在2019年4月份〇,她就向法院提出了执行异议申请〇。 周利红展示了一份执行异议申请书∟∴,上面写道┊,虽然她的房子是作为金鹰公司欠债的抵押物而被拍卖π∟⊙,可金鹰公司同样欠她很多钱◇,她认为法院要先理清这些关系∟∟π,再决定是否拍卖她的房子☆♂。周利红是2019年4月8日提交的执行异议申请⌒▽。根据规定┊♂,法院应当对她的执行异议申请进行审查?〇△,并在15天内予以答复▽。但周利红说?▽﹡,提交申请之后过去了5个多月☆?⊿,直到房子被拍卖⌒,过户给了杨东∵☆∵,她都没有得到法院的任何回复?π♂。周利红认为♂∵♂,法院在此事处理上对她不公♂☆。她不认可法院的买卖↑π┊,更不承认杨东的购买♀。司法拍卖争议未明那么?⊙,法院真的没有对周利红的执行异议申请予以答复⊿,就将她的房子拍卖了吗⊿↑?对此事毫不知情的杨东通过合法渠道买下了房子□☆,还办了不动产权证□,他又该如何是好△△? 崇州法院表示⌒,他们对周利红的执行异议申请很重视∵⊿,可她是以金鹰公司欠她钱♂△,不能用她的房子抵债为理由▽,要求中止拍卖⊿⌒。她提出的这个理由是不服法院原来的判决π∟,并非执行环节的问题﹡,因此在程序上有误∴。 法院表示﹡,周利红如果是对原判决不服△,应当走申诉程序⌒。现在以执行异议来诉请∵,从法律上说程序是错误的﹡,她的执行异议申请无法被受理♂∟。至于法院为什么没有给她回复⌒♂,法院说∟,这是周利红自己的问题┊。法官说□▽□,周利红不配合法院↑,不止这一回⊙。在整个案件执行过程中〇∵,法官也曾多次和她联系♂﹡⌒,她都是不理不睬∟?。由于法律程序不对□?∟,执行异议申请没被受理□♂,周利红本人又没有再与法院联系〇∟△,崇州市人民法院就按照正常的执行程序□⊿π,将她的房子拍卖了☆□☆。崇州市人民法院认为他们的拍卖是合法有效的┊π♂,周利红并不接受☆♂▽。周利红表示〇□△,她没有不配合法院执行↑♂♂,也没有接到过法院的告知电话π↑┊,法院的拍卖她仍然不认可∟。花了68万元买的房子却无法进门﹡?♀,杨东感到很无奈⌒〇。杨东认为⊙,法院应当出面帮他解决♀,但是法院并不同意〇◇。法官说┊♀↑,当初他们已经在网上公开了这套房子有租约的事实┊♀⊙,杨东将房子买下后▽,他们也将这个风险向杨东进行了告知↑∴π,随后配合杨东将房子过户到了他的名下π。法院的责任和义务已经完成π⊿,余下的事情只能杨东自己去解决┊。 崇州市人民法院说∟⊙□,现在主要的问题是租户不愿意和杨东协商△,不愿意腾房子∵↑。如果杨东认为她们的出租协议是虚假的┊,可以通过法院另行起诉◇∴。只有认定她们的出租协议是虚假的▽∵,法院才可以强制她们腾退♂□⊿。 一通劳心劳力之后?,事情还是没有进展☆♀。无奈之下◇⊙,杨东只得以排除妨碍之诉〇,将周利红和她的母亲罗淑华告到了成都市双流区人民法院〇∵,希望法院能够认定她们之间的出租协议是虚假的⌒⊿┊,判令她们搬离∴♂。目前双流区人民法院已经立案♂,还没有开庭◇π。杨东担心△∟♂,一旦法院无法认定周利红和罗淑华的出租协议是虚假的☆△,她们就可能继续占有这套房子♀▽,十多年后他才能入住↑┊∴。到那时↑◇,自己的父母可能已经不在了♂﹡〇,那他花68万元购买这套房子将变得毫无意义♂☆↑。来看看网友们怎么说:普法时间Q1:这起案件当中♀┊□,原房主周利红向法院提出了执行异议申请◇□☆,但法院说你这个诉求程序是有误的∴☆,所以就不予受理∵↑,但是又跟这个原房主联系不上▽◇,最后就按照正常流程把房子给拍卖了﹡☆。这个做法有问题吗π∴?A1:这个做法是有一定问题的⊙♂〇。因为债务人或者说被执行人┊,按照《民事诉讼法》第二百二十五条的规定↑△∟,是可以提出执行异议的♀┊▽。当然她提出的这个执行异议能不能成立┊?⊿,那是另外一个问题⊿☆┊,但是它即便不成立∵,法院也要做出一个处理决定♂↑∴,不能因为联系不上她〇,所以就不做出一个处理决定∟⊿?,这个程序还没有走完♂▽。所以从这个意义上来讲∟↑,法院在这个处理过程当中有一定的瑕疵∵。Q2:法院拍卖的房子┊,里面有租户⊙〇,而且租期长达19年∵♂,这个租户和房东的关系还比较特别☆┊,但拍卖完之后法院说∴♀〇,后面的事我就不管了♀◇π,是拍卖所得人你自己去协调、自己去解决▽∴,这样的做法您觉得可以吗▽☆??A2:按照法律规定▽,法院进行强制拍卖⊿┊,一定要事先将相关的信息在网上公开▽◇♂,或者说通过适当的方式∴□∴,让社会上所有相关的人都要知道♀∟♂,并且法院要进行审查∴♀,这个信息应该是真实的信息∵?♂。法院如果得知了这个房屋存在租赁协议△,那么这个协议究竟是真是假∟∴,法院应该进行比较全面的、实质性的审查☆〇。虽然不要求执行法院或者执行机构像审判机构一样查个水落石出⊿?,但是要经过大体比较完整的审查┊。比如说这个租赁协议▽⊿↑,有没有提出一个合理的怀疑∵△┊,它存在于母女之间π◇,而且长达19年▽▽,而且一次性就把这个租金全部付完了⌒☆∵,而且你这个承租人是一个72岁的老奶奶⊙▽。并不是仅仅进行形式上的审查◇,有一个租赁协议在这儿﹡↑﹡,然后进行公示、进行说明﹡,我的责任就算履行了┊▽﹡,或者说我就没责任了▽△,下面的事就是你买受人的事情了◇▽。这个对买受人来讲是不公平的π△□,因为他不可能知道真实的信息♂♂,相对于执行机构♂,他在信息上面更加短缺△。之后他如果发现了这个租赁协议确实存在问题┊??,解决这个问题付出的代价要多得多♂,不如执行法院事先就预防性地把这个问题做一个大体上的解决∴♂□,那么他就可以省掉后面的很多麻烦?♀♀。不论从程序的效率、程序的经济来说∴,还是对当事人的负责、司法为民来说∴〇┊,这都是执行机构、执行法官应该做到的事情△。

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