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                                                      鸿博平台:共享办公品牌难剥离“二房东”属性 空置率持续走高-北京晚间新闻

                                                      最新资讯 2019年12月09日 10:03

                                                      共享办公品牌难剥离“二房东”属性 空置率持续走高-北京晚间新闻

                                                      共享办公品牌难剥离“二房东”属性 空置率持续走高-北京晚间新闻

                                                      【高玉宝去世】

                                                      2016年10月♂◇♂,WeWork宣布获得2.6亿美元融资◇⊿□,在成立后的短短6年时间△π,其发展估值达169亿美元∟〇,位列全球独角兽俱乐部第7名〇﹡□,随后公司加快中国市场的布局⊿?。同时∵⊿,华住的励业公社、SOHO3Q、万科前高管打造的优客工场等也在全国迅速扩张?↑π,共享办公市场发展逐渐壮大⊿□。

                                                      近期π,WeWork、氪空间、优客工场等头部玩家相继调整了管理层和运营模式◇┊,同时﹡┊♀,氪空间也频繁传出关店、裁员、腐败等消息△﹡⊿。

                                                      所有的共享办公都只能陪创业者走一段的路程∴▽┊,上述共享办公品牌高层说△┊☆,“在创业团队比较小的时候⌒▽,他们会在乎位置价格划算┊∴,但等他们拿到融资了⊿,大部分就不愿意和别人去共享一个会议室┊〇,就会出去∟,这很正常〇﹡。”

                                                      其实┊,从初期开始外界就给共享办公品牌带上了“二房东”的标签??。多位业内专家告诉经济观察报记者π,直到如今很多品牌也还是没走出“二房东”的属性∵,可以说跟传统的商务中心没有太大差别□♀。独立IT分析师唐欣说:“因为本质上没有创新∟,没有太多增值∵⌒,也就赚不了什么钱⌒,”此外□⊿∴,对共享办公另一个打击是♂△,目前市场大环境不佳♂,办公需求减少♂。上海高丞投资管理有限公司总裁孙文华称:“办公楼现在的空置率有所增长了?,大品牌招商还可以♂,小品牌就更难了⌒。”

                                                      2017年至2018年期间◇,行业并购趋势加剧↑♂,洗牌加剧↑,仅优客工场在2018年进行了多次合并动作〇﹡。好租报告显示?,2018年联合办公品牌减少40家□♀,竞争力相对较差的企业逐渐消失或者并购↑┊?,运营时间均为超过两年□☆↑。

                                                      根据好租发布的2018年联合办公市场研究报告显示♂⌒┊,近年来⊙,全国联合办公扩张力度趋缓△〇↑,满租空间只占12%∟,空置率50%以上空间达到40%☆┊,受规模扩张、行业整合、加之经济形势的影响∟,联合办公企业的空置率持续走高?∵。

                                                      这些行业的重要动向也牵动了何善恒的神经▽﹡,他是WE+酷窝联合创始人∟,公司成立于2015年♂▽↑,是中国最早一批进入共享办公领域的公司〇♂,“一开始大部分人可能进来的原因就是因为风口□〇,经过WeWork的事情□〇◇,有大量的人才流失?⌒。”何善恒如是总结π△。

                                                      此一时彼一时共享办公刚起来的时候◇☆♀,并不是现在这种现状☆⌒π。

                                                      该共享办公品牌自己也有投项目▽↑?,但这些项目现在都是投钱阶段∴,而且这个周期太长π﹡,短期内难谈收益△♂。“我觉得最靠谱的就是空间利用率提高之后π﹡,空间的工位收入做到收支平衡◇♀,人员的工资、人员的支出在靠其他的方面去赚♂。共享办公其实是有很多模式的♀☆▽,但其他的目前还不能够成为一个完整的商业模式◇∴﹡。”上述高层称△?♂。

                                                      “现在是每天都有业主打电话给我♀,问我要不要地方⊿。”该品牌高层人士说◇,现在商业地产的房源相对于2017年和2018年要透明多了♂┊┊,客户的选择也更多了∟♂◇。在去年之前大家更依赖中介去找房子┊⌒,从2018年开始共享办公自己的广告量增加了∟□,客户可以自己找到更多的房源⊙,不再依赖中介□。但是各个联合办公品牌之间的竞争也增加了∴,出现更多的价格战等☆▽。

                                                      上述二线品牌负责人称﹡,他所在的园区就有八家做共享办公的品牌⊙〇,竞争力远超其它地方△┊♂。“工位普遍价格是在五百元左右π,WeWork在这边的工位超过一千元?◇,所以入住率很尴尬♂,仅有10%▽。”

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                                                      他进一步解释△,一般的空间利用率基本为50%左右┊π,浪费很严重◇?。假设一层共100平米☆,一般情况下⊿,一个公司用这100平米的面积也就放了10个工位△↑?,做共享办公的┊∴,就必须要把这个利用率提升♂π∴,可以做到20甚至30人┊▽,多出来的就是利润⊙π☆。

                                                      另外∴,在何善恒看来⌒,共享办公最大的价值应该是营造互相帮助♂∴,以信任为基础的氛围⊿??,以及为用户创造价值⊿,而在空间上通过技术、精细化管理、空间设计等加以辅助△∟⊙。

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                                                      一位共享办公品牌的高层对记者回想之前的市场↑,“在扩张的那段时间里⊿◇,价格战打的还是比较厉害的∵◇,2017年最夸张的时候↑π,比如WeWork可以直接给中介开出半年佣金来招揽租户∟♀▽。那时候开发商业主可以选择的共享办公品牌也多⊙∟◇,随便一个大的开发商最起码就有三家品牌竞争∴〇♀,而且基本上确定的都是关系维护很好的□,同时♀♂,拿下项目的价格也贵↑♂﹡,当时业主给我报价最高峰的价格比现在多出30%∴。”

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                                                      在孙文华看来π⌒◇,目前共享办公的模式基本分三种:一是相当于股东模式□♂,也就是做孵化器△△﹡,在种子期、天使期就先进入企业♀〇,然后再通过后面的融资慢慢壮大;二是相当于“二房东”模式?〇﹡,把物业资产从业主手中整租下来⊙↑∟,再租给使用者⊙,中间赚取租金差价;三是多元化模式△┊↑,提供增值服务等♀,这也是未来的新趋势┊┊。

                                                      该二线品牌负责人之前曾在北京工作↑∟,他认为大城市更利于共享办公发展♂?⌒,每单位平米的价值会更高一些♂♀,这也意味着相同的面积┊┊,如果能够把利润率提升的话π⊙,它的溢价会更多一些□┊。“最重要的是北京的创业者多﹡♂,又不像二线城市喜欢独立空间?,他们更容易接受开放式工位〇,付费能力又强┊∵,所以能够留下来∴π∴,靠着市场也能养活?∴。”

                                                      今年10月♂⌒,成长九年的独角兽公司、共享办公鼻祖WeWork给共享办公行业泼了一盆冷水△﹡,推迟了备受行业期待的IPO计划♂,同时持续“烧钱”带来的亏损问题也一直萦绕在其心头↑∵,三年亏了30亿美元⊿⊙⌒。软银创始人孙正义在最新季度财报发布会上称┊,“对WeWork创始人纽曼的错判♂,是自己犯的最大错误”∵♂。

                                                      近期∟◇,WeWork、氪空间等头部玩家坏消息频出┊?◇,上述高层说☆↑,“氪空间学到了WeWork的很多精髓□♂,但是内部管理不善﹡↑,导致没有控制好成本∵↑。如果能把成本整个控制好的话∴⌒♂,不会出现现在的问题∟π⌒。”

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                                                      “我们的空置率相对来说还算稳定﹡,但是确实从2017年开始随着一些文化娱乐类项目少了〇◇。共享办公行业其实是受到数据推动的行业﹡∟▽,今年有多少企业注销和增加□┊,其实也能感觉到整体市场环境的情况⊿∴▽。”何善恒说☆。

                                                      市场变差了“在酒仙桥的某共享办公品牌的办公室每平米报价8.5元⊿,最后成交价可以在7.5元左右⌒♂,”一位北京酒仙桥商圈的房地产经纪人明显感觉到了市场的寒冷┊?△。根据他的不完全统计▽∟,截止今年底∴♂♀,他在所在的商圈商业地产的空置率达到20%-30%〇∴◇,相比2017年最高7%-8%的水平已有很大差距﹡﹡♀。而共享办公的情况会更差一些┊,今年11月平均空置率在50%π∟,预计今年年底至明年春节前▽,空置率在60%-70%∵。

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                                                      一位二线城市的共享办公品牌负责人也告诉记者┊,在2018年年中的时候他所在项目的入住率为100%┊?,在去年最后一个季度◇〇,小团队公司成批成批的死掉◇,致使项目入住率降低♂,直到现在才恢复到60%、70%左右∟□﹡。

                                                      何善恒记得创业初期♀⊿▽,更多的是在教育市场∴⌒。他曾关注过以色列的一家全球最大的3D打印公司▽〇◇,希望能够将这家公司北京办事处招揽过来⌒♀,不过何善恒用了半年时间才签订了合同∵〇,因为他要不断和对方解释◇□,为什么要和别人共享办公区π,也对共享办公提了一些要求⊙。“2014年到2016年之间?,资本还是很看好我们这个行业的△♂,也有大量的资本入驻了我们这个领域♂∵,也出现了大量不同的品牌?♂。”何善恒说﹡,资本推动∴▽◇,市场迅速扩张之后↑,供应量突然间就多了π♀△,为了消化这些供应量□π⊙,大家也花了很大的成本﹡,去推动各类型企业去接受共享办公这种新型的办公模式∟。

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                                                      压缩成本市场不好后﹡⌒,一位在北京朝阳区CBD商圈共享品牌办公选择了搬家⊙∟。其工作人员告诉记者〇⊿,一开始他们在SOHO3Q是整组的单间办公室♂♀∴,后来公司搬到了杭州∴⌒⊙,现在只有几个人在北京π▽♂,不需要那么大的空间◇,就在附近找了价格便宜的办公桌⊿,配套齐全∵☆,位置方便⌒△,可以按月或者按季度缴费⊙☆↑,想走就走♂,比较自由♀。“这里平时也会组织各种活动∴☆♀,帮助大家互相认识⊿♂⊿,因为大家可能会有业务往来⊿☆,资源互换〇。”

                                                      来源:经济观察报陈秋何善恒在与共享办公同行聚会时总会聊到﹡﹡⊙,2016年共享办公备受追捧时的关键词是“增长和规模”△,而如今却被“回归理性”代替□∴〇,“扮演好运营者的角色┊∴,把一些花俏的东西去掉〇♀♀,把效率做高﹡。”

                                                      何善恒也感到今年“年关难过”◇∟,他说?△↑,共享办公的住户就是企业♀∟。“其实我们是靠企业生存⌒,他们难过?▽,我们也会难过⊙▽∴,企业变少△,项目就越来越少〇□,现在我们也会考虑一些区域里调整租金⌒⊙↑。”

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