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【曝马蜂窝裁员40%】

债务方面⌒,募集说明书显示π,最近三年及一期末☆⌒♀,集团有息负债总额分别为 1210.50 亿元、1469.60 亿元、1759.57 亿元和 2199.24 亿元∟▽△,呈逐年上升趋势∟⊿。资产有息负债率分别为 32.37%、34.21%、33.96%和 37.05%↑。说明书显示:集团有息负债规模较大□▽∟,偿债压力较大↑⊿⊿。

债券募集说明书披露◇﹡〇,在2016年、2017年、2018年以及2019年1-6月(下称:最近三年及一期末)π,越秀集团负债总额分别为3074亿元、3637亿元3、4334亿元以及 4955亿元□▽∴,呈逐年上升趋势?△⊙。最近三年及一期末♂﹡⊙,发行人资产负债率分别为 82.20%、84.67%、83.65%和 83.49%♂。越秀集团在其《公开发行公司债券募集说明书》(以下简称说明书)中称:发行人债务规模较大▽?♂,资产负债率维持较高水平∵♂♀,若未来行业形势或金融市场等出现重大不利变化□,发行人可能面临较大的偿债压力↑△。

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在国内信贷紧缩的状况下↑,越秀地产背靠越秀集团获得的金融支持让同行羡慕:香港上市公司﹡,与越秀房托互动∴◇,集团系统内还有多种金融机构可发挥协同效应♂▽⊿。

据越秀集团此前披露的三季度财务报告◇π,截至2019年9月底?┊,越秀集团短期借款累计293.31亿元△,较年初增加65.68%;长期借款887.50亿元〇?,较年初增加39.48%☆。总负债为5060.35亿元∴∟,资产负债率为83.59%∟。

中南财经政法大学数字经济研究执行院长盘和林向《商学院》记者分析道♂↑〇,在过去的“三高模式下”⊿∵⌒,高杠杆或者说高负债是房地产经营的一大特点〇〇。但是除了经营模式的问题π┊,房地产行业自身特点也决定了其经营的“高负债”特点?♂﹡。

越秀地产与集团旗下的投资基金合作☆⌒☆,大幅降低了拿地的压力↑△□。拿地时∵,越秀地产和越秀集团旗下越秀金控共同成立投资公司∟┊,其中基金出资约90%♂♂,地产出资约10%?,二者合作拿地后◇▽,开发则交由越秀地产完成⊿⊙。

但同时也隐含着风险┊﹡,尤其是房地产调控的大背景下⌒⊙∴,市场分化的大格局下♀〇♀,往往一旦某个项目投资失利⌒↑,对于房企自身的影响也将相当巨大△,尤其是过于激进的通过此模式扩张☆∟⊿,大量拿到高风险地块反而有可能会受拖累◇,即“双刃剑”效果非常明显∟♀。

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在高杠杆和高土储的情况下♂π,越秀的周转速度能否跟得上?∟⊿?在拿地成本的升高□◇♀,而土地价格受到抑制⌒,价格增长受限加上房市下行的环境下↑△,集团的负债率维持高位?,越秀地产会如何应对将来融资成本高的危机呢↑π? 《商学院》将持续关注∟↑♂。

将旧改投入考虑在内〇♂﹡,截至今年11月┊∵△,越秀地产累计拿地将近600亿元♀〇⊙。克而瑞数据显示△□,今年前11个月☆,越秀集团合约销售额约604亿元⊙,拿地成本几乎超过销售额度◇π。

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财经评论员严跃进分析认为◇⊿,在土地价格收到抑制增长的环境下?□∴,房企的“借新还旧”的效果是被动的▽π□。关键是如果旧的债务不解决会对企业年度负债压力比较大π⊙◇,借债就只能理解为的当前市场降温那种应急手段♂﹡。而高成本的融资∵,也是一种风险♂。后续还是要靠拿地投资、房屋销售、业绩规模成长来解决这些问题?▽。

据中期财报显示┊♂┊,在越秀地产上半年拿下的14幅土地中∟♀〇,有7幅地块实际权益占比仅为9.55%;此外⌒,7月越秀地产拿下的5宗地块中⊿☆〇,有3宗地块的权益亦为9.5%↑⌒▽。

张波认为“地产+基金”模式是典型的“双刃剑”∴☆。从房企侧来看〇♂,最大的作用在于可有效拓宽融资渠道⊙,尤其是在融资收紧的环境下?⊿〇,作用表现则更为明显♂⊙∴,以越秀为例﹡┊?,其通过不到10%的权益资金即可撬动一个大项目□┊♂。

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由此看出越秀集团资产负债率维持高位┊。

《商学院》记者了解到〇,该笔债券募集资金拟用于粤港澳大湾区建设、偿还金融机构借款及债券和补充流动资金♀⊿↑。发行规模不超过55亿元△⌒π,发行期限不超过10年∟﹡,票面金额为100元∵□□,按面值平价发行▽△。

第二↑∵↑,风险隐蔽性强∵。由于采用和基金合作的方式∴﹡⌒,基金公司提供的资金在房企侧并不视为债务⊙♂⌒,即不会影响到其财务报表↑∟?,往往非常容易隐藏项目投资的整体风险π∟□。另一方面基金公司对于风控的要求一般较高∵,不少会要求约定一个回购的利率┊,如果项目整体的投资收益不达预期♂,则资金风险隐患巨大◇〇。

不过∟,在扩张速度明显加快的越秀地产在高杠杆和高土储的情况下▽?△,其周转速度能否跟得上呢♂↑?如果开发运转不畅可能形成资金高压⊙⊿▽,越秀地产会如何应对将来融资成本升高的危机呢∵♂♂? 对此﹡◇,《商学院》记者致函越秀地产◇,截至发稿日期┊▽〇,未收到回复〇〇⊙。

集团子公司越秀地产与集团旗下的投资基金形成“地产+基金”拿地模式♂π,截至今年11月□,越秀地产累计拿地已达603亿元◇⊿。克而瑞数据显示┊⊿∵,今年前11个月?,越秀集团合约销售额约604亿元↑◇,拿地成本几乎超过销售额度♀↑。

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另据上海清算所12月3日披露△,广州越秀集团有限公司拟发行2019年度第七超短期融资券♂♀,发行规模为30亿元☆﹡♂,期限30天↑〇。起始日2019年11月7日□△,到期日2019年12月7日♀⌒⌒,年利率2%┊。

同月⌒↑,上海清算所披露⊿┊┊,广州越秀集团有限公司拟发行2019年度第七超短期融资券◇♀▽,发行规模为30亿元△。

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资产负债率维持高位?π,可能与越秀集团子公司越秀地产的跑马圈地有关⊿。

值得注意是﹡┊♀,越秀集团作为控股型集团公司♀∴,主要由子公司负责具体业务经营↑∴⊿,盈利能力除受母公司自身经营影响外﹡,受子公司经营情况、分红政策的影响较大﹡。若未来母公司盈利能力、子公司盈利能力和分红政策发生不利变化↑,将会对母公司经营情况和财务情况∟,以至于偿债能力产生一定不利影响▽。

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母公司连续发债超80亿  越秀地产扩张存隐忧

“地产+基金”典型的“双刃剑”

58安居房产研究院分析师张波在接受《商学院》记者采访时表示⊿,“地产+基金”模式的确受部分品牌房企的青睐◇∴□,尤其是房地产行业快速发展的阶段∟π□,更是会助力房企快速扩大规模△,并利用较少的资金来撬动大体量项目的开发□⊿。当然这一模式并非是百试不爽◇,其利弊也非常明显⊙☆□。

中期业绩报告显示∴﹡,截止期末♂,越秀地产总土地储备为2152万平方米⌒∟♀,较年初上升10.9%∴,其中□,位于大湾区的土地储备为1055万平方米☆⊿,占比49%↑﹡↑。

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上海证券交易所12月5日披露☆,广州越秀集团股份有限公司(下称越秀集团)拟公开发行55亿元公司债的项目状态变更为“已受理”♂〇。

越秀集团于1985年在香港成立▽⊿▽,经过30多年的改革发展◇﹡⊙,集团已形成以金融、房地产、交通基建、都市农业为核心产业?,造纸、发展等传统产业∵π♂,旗下有越秀金控、创兴银行、越秀地产、越秀交通基建、越秀房托基金等五家上市公司♂,集团整体资产证券化率约95%☆┊。

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文:陈淑文 朱耘ID:BMR2004]article_adlist-->

值得一提的是⌒,在“金九银十”期间 ♂,越秀地产出现销售下滑趋势♂,2019年10月↑♂,越秀地产实现合约销售金额约为44.34亿元▽,同比下降约45%▽〇,实现合同销售面积约为20.26万平方米⊙♂,同比下降约39%┊π◇。

房地产业务是越秀集团主要业务板块之一↑┊♂,同时由于近年来业务规模的持续扩张◇⊙⊿,存货规模持续快速增长⌒﹡。最近三年及一期末⊙◇,集团存货账面价值分别为723.56亿元 、728.49亿元、1030.2亿元和1289.43亿元 ▽⊙⌒,占各期末流动资产总额的比重分别为 38.43%、33.18%、38.54%和 40.09%↑。流动比率分别为 0.96、0.89、0.92 以及 1.00?⊙,速动比率分别为 0.59、0.60、0.57 以及 0.60〇,整体水平偏低﹡〇。

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2019年最后一个季度┊♀△,无论是大型房企还是小型房企∴,都陷于筹钱的融资暗战中∵。

发债“输血”上海证券交易所12月5日披露:越秀集团拟公开发行55亿元公司债的项目状态变更为“已受理”♀□。

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